Au cours des dernières années, avec la demande de logements plus abordables et l'augmentation des espaces de vie plus petits, l'Ontario a connu une explosion du nombre de locations d'unités d'entreposage libre-service. En Ontario, les locations d'unités d'entreposage sont régies par la Loi sur le privilège des réparations et de l'entreposage (LPRÉ) et non par la Loi sur la location commerciale (LTC). Par conséquent, les droits des propriétaires d'unités d'entreposage et de leurs locataires sont souvent mal compris. Ce blog traite des droits des propriétaires d'unités de stockage lorsqu'un locataire manque à ses obligations en vertu d'un contrat de location d'unités de stockage.
Que se passe-t-il si mon locataire ne paie pas son loyer ?
En vertu de la loi sur la protection des données, lorsque votre locataire ne paie pas ses loyers, vous pouvez résilier votre contrat et réintégrer l'unité de stockage immédiatement.
Que se passe-t-il si mon locataire enfreint une clause non monétaire du contrat ?
À moins que votre contrat n'en dispose autrement, lorsque votre locataire enfreint une clause non monétaire, vous pouvez résilier le contrat et réintégrer le logement immédiatement. Toutefois, dans ce cas, il est préférable de donner à votre locataire une mise en demeure écrite et une possibilité raisonnable de régler le problème, surtout s'il n'a jamais été en défaut auparavant.
Si votre locataire a commencé avec diligence à remédier à la situation, mais qu'il ne peut raisonnablement pas le faire dans le délai que vous lui avez fixé dans votre mise en demeure, envisagez de prolonger ce délai. Si le locataire ne remédie pas à la situation dans le délai imparti, il est préférable de lui adresser une lettre de résiliation, qui peut prendre effet immédiatement, à moins que votre lettre de mise en demeure n'ait déjà clairement indiqué comment et quand vous alliez résilier le contrat.
Que se passe-t-il si mon locataire laisse ses affaires dans le logement après la résiliation ?
1. Résiliation pour loyers impayés
À partir du moment où un locataire entrepose un bien dans votre unité de stockage, vous disposez de ce que l'on appelle un "droit de rétention", c'est-à-dire une créance légale sur ce bien pour le montant du loyer impayé et tout autre montant que le locataire vous doit en vertu de votre contrat ou de l'ARS. Tant que le bien reste en votre possession, votre privilège/réclamation a priorité sur les droits de toute autre personne sur ce même bien. Vous avez le droit de garder le bien en votre possession jusqu'à ce que le locataire paie la totalité du montant qui vous est dû.
Lorsque vous résiliez un contrat de location de garde-meubles pour loyers impayés et que votre locataire laisse des biens dans votre garde-meubles, vous avez la possibilité (conformément aux procédures prévues par l'ARS) de : (a) vendre le bien ; (b) garder le bien ; ou (c) donner le bien à une association caritative.
a. Vendre le bien
Avant de pouvoir vendre le bien, vous devez (a) attendre 60 jours à compter du jour où le paiement du loyer n'a pas été effectué et (b) notifier 15 jours à l'avance votre intention de vendre le bien :
- le locataire ;
- s'il y a un véhicule dans l'unité, au propriétaire enregistré du véhicule ;
- s'il s'agit d'un bien autre qu'un véhicule, à la personne que vous estimez être le propriétaire de ce bien ; et
- après avoir effectué une recherche dans le registre des sûretés mobilières, à toute personne qui apparaît comme ayant une sûreté enregistrée sur le bien ou un privilège sans dépossession sur le bien.
La notification que vous adressez à ces personnes doit contenir certaines informations, comme le prévoit l'ARLA.
b. Conserver le bien
Avant de décider de garder le bien, vous devez (a) attendre 60 jours à compter du jour où le paiement du loyer n'a pas été effectué et (b) envoyer une proposition écrite de garder le bien aux mêmes personnes que celles énumérées dans la section "Vendre le bien" ci-dessus.
Une fois qu'une personne a reçu votre proposition, elle dispose de 30 jours pour s'y opposer par écrit. Si elle s'y oppose, vous pouvez soit (a) vendre le bien en suivant les étapes décrites dans la section "Vendre le bien" ci-dessus, soit (b) demander à la Cour supérieure (avec notification à la personne qui s'est opposée) de considérer l'opposition comme "inefficace".
La Cour peut considérer qu'une objection est inefficace si :
- l'objection a été faite dans un but autre que celui de protéger les intérêts de cette personne dans le bien ; ou
- la valeur marchande du bien est inférieure à ce que le locataire vous doit.
Si le tribunal estime que l'opposition est valable, vous ne pouvez pas conserver le bien et devez le vendre en suivant les étapes décrites dans la section "Vente".Vendre le bien" ci-dessus.
Si personne ne s'oppose à votre proposition, vous devez conserver le bien en règlement total de la dette. Si la valeur du bien est inférieure à ce que le locataire vous doit, vous ne pouvez pas exercer de recours contre le locataire pour des montants supplémentaires.
c. Faire don du bien
Avant de pouvoir donner le bien, vous devez (a) attendre 60 jours à partir du jour où un paiement de loyer n'a pas été effectué et (b) conserver le bien pendant 12 mois supplémentaires. Une fois ce délai écoulé, vous pouvez faire don du bien à une organisme de bienfaisance enregistré si :
- le bien a une valeur marchande inférieure à ce que le locataire vous doit ; et
- vous n'avez pas déjà notifié ou proposé à quiconque votre intention de vendre ou de conserver le bien.
Vous devez également conserver pendant six ans un registre des biens donnés et de l'organisme de bienfaisance enregistré.
Restituer le bien à votre locataire ou au propriétaire du bien
N'oubliez pas qu'à tout moment avant de vendre, de conserver ou de donner un bien laissé dans votre logement, votre locataire (ou toute personne mentionnée dans la section "Vendre le bien"ci-dessus) peut vous payer la totalité de la somme qu'il vous doit et reprendre le bien.
Soins raisonnables dans le stockage des biens
Vous devez faire preuve d'une "diligence raisonnable" lorsque vous stockez et conservez des biens laissés dans un logement, à moins que la loi n'impose une norme de diligence plus élevée. De même, à moins que vous et le locataire n'en ayez convenu autrement, lorsque vous stockez des biens :
- vous devez vous assurer de toujours savoir quel bien a été laissé par quel locataire ;
- vous pouvez inscrire une sûreté sur le bien au registre des sûretés mobilières ; et
- vous avez le droit de récupérer auprès du locataire les dépenses "commercialement raisonnables" que vous avez engagées pour stocker, préserver et préparer le bien à la vente, le cas échéant.
2. Résiliation en raison d'une défaillance non monétaire ou de l'expiration d'un contrat
La RSLA n'aborde pas la question du droit du propriétaire d'un logement sur les biens laissés sur place lorsqu'un contrat de stockage est résilié pour un manquement non monétaire ou lorsque le contrat expire simplement à la fin de la durée prévue. Dans le contexte des baux commerciaux, les juges ont estimé que les biens laissés par un locataire restent la propriété de ce dernier, à moins que le bailleur ne puisse prouver que le locataire a abandonné le bien. Comme indiqué ci-dessus, les contrats de location d'entrepôts sont traités différemment des baux commerciaux en vertu de la loi, mais étant donné que le RSLA ne traite pas de cette question, et pour éviter les litiges, votre contrat d'entreposage doit stipuler que tous les biens laissés dans l'unité dans ces circonstances seront considérés comme "abandonnés" et que vous avez le droit de disposer de ces biens comme bon vous semble.
Avant de vous débarrasser de tout objet abandonné, vous devez vérifier le registre des sûretés mobilières pour confirmer si quelqu'un d'autre possède une sûreté sur le bien, et vous devez examiner le bien pour voir s'il n'y a pas d'indication qu'il est loué ou qu'il appartient à quelqu'un d'autre que le locataire.
Si vous pensez qu'il serait trop coûteux de résilier le contrat et d'essayer de relouer l'unité, envisagez d'inclure dans votre contrat de location d'entrepôt une disposition vous permettant de remédier vous-même aux manquements non monétaires de votre locataire et de récupérer ensuite vos dépenses auprès du locataire sous la forme d'un loyer.
Conclusion
Les locations d'unités d'entreposage sont des contrats de location uniques, régis par une législation unique. Pour éviter des litiges inutiles et coûteux, il est important de respecter les règles de la LRDBH et de demander à un avocat de préparer et de mettre à jour périodiquement votre contrat d'entreposage afin de s'assurer que vos droits sont clairs et que les clauses comblent les lacunes de la LRDBH.
